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        房地產價格回歸成交低迷 樓市“博傻”時代已過

        發布日期:2018-09-29來源:網絡來源編輯:張世輝

        [摘要]

           導讀

          曠日持久的調控下,開發商對現金流和回款率的要求越來越高,降價走量成為一種可行選擇。

          9月下旬,泰禾合肥院子某個戶型降價4000元/平方米促銷,隨即引來老業主集體維權。一些老業主在售樓處拉起橫幅,抗議泰禾的調價行為,并提出退款等要求。

          當月早些時候,長沙、杭州也先后出現因降價而引發的業主“維權”行為,業主認為開發商“胡亂定價”、“欺詐業主”、“喪失誠信”。

          早在今年6月,北京市通州區的K2十里春風項目售樓處也曾被業主“包圍”,并被要求退房,起因同樣在于項目售價下調。

          縱觀我國房地產發展史,業主因降價而維權的現象時有發生,且大多出現在市場下行之時。萬科、保利、龍湖等大型房企的售樓處,都曾遭遇過“圍攻”。

          相比因直接降價而導致“維權”,在市場下行期,開發商推出變相的價格策略更為常見。

          8月末,恒大全國在售住宅樓盤打出了全部8.9折優惠的廣告,首付款也可以分期支付,最低首付僅需5%。中糧也于9月末啟動全國范圍內的“購房節”,對近萬套房源推出優惠折扣,涉及16個城市66個項目。

          在北京市場,萬科、城建等房企都推出了價格策略。珠三角、廈門等區域的新房項目,近期也有不同程度的價格優惠措施推出。雖然官方的房價數據仍然顯示出很好的漲勢,但從市場一線來看,調整的端倪似乎已經出現。

          在樓市調控嚴厲打壓下的房地產市場,真的扛不住了嗎?

          “最后的選擇”

          “2008年,2011年,2014年,全國出現過3輪非常明顯的退房潮現象,只要房價出現下調現象,前期購房者就開始所謂的降價維權。”中原地產指出,降價“維權”的現象時有出現,其中以2011年最為典型。

          公開信息顯示,從2011年9月開始,北京、上海、南京、寧波等地不斷出現降價維權現象,萬科、龍湖、合生等多個企業旗下項目的售樓處被砸毀,部分項目的業主還與保安發生肢體沖突。

          按照業內的觀點,這三個年份均為房地產市場的“小年”,在監管層出臺樓市調控政策之后,市場出現下行。為保證現金流,開發商祭出各種價格優惠策略,部分項目明顯降價。

          今年的市場形勢,被認為與上述三年有著類似之處。在曠日持久的調控下,開發商對現金流和回款率的要求越來越高,降價走量成為一種可行的選擇。

          但有房企人士近日向21世紀經濟報道表示,“直接降價”通常是企業最后的選擇。因為多年的操盤經驗告訴房企,直接降價通常會引發類似的糾紛。

          “如果不得已要進行調整時,最先選擇是‘降配’。”該人士說,“降配”是指在不調整價格的基礎上,對裝修、綠化等配套設施的標準進行下調,從而彌補利潤率的損失。

          在“降配”的同時,有些項目還會變相降價,比如,減少贈送面積、提高車位價格、提高精裝修價格等等。這些做法同樣能夠達到彌補利潤率的目的。首次開盤的項目則可以選擇低開(低價開盤),或價格優惠策略等。近期的價格優惠策略,大多發生在首次開盤的項目中。

          該人士表示,選擇直接降價,通常意味著項目已經“別無選擇”,這是一個“既損失利潤、又損失口碑”的做法。

          價格回歸?

          房地產項目直接降價的原因很多,但綜合來看,很大部分都存在前期定價過高的現象。

          長沙某房企人士9月28日向21世紀經濟報道表示,過去一年來,長沙房價出現大幅上漲,部分項目在半年內的漲價幅度超過50%。這其中雖不乏好地段的優質項目,但部分地段、品質不佳項目也跟風上漲。

          到今年,長沙的調控政策不斷深化,“限價令”的執行尤為嚴厲。好地段的項目價格尚可維持,品質不佳的郊區項目,則不得不進行價格回調。

          上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進將這種調整稱為“回歸”,因為,“前期房價大幅上調,本身就是非理性的行為”,在調控的壓力下,價格泡沫勢必要被擠出。

          他表示,在我國房地產市場,需求從來都不是平穩釋放的。受調控政策、買漲心態等影響,市場需求通常表現出集中釋放,然后又集中收縮的現象。而供給端的反應往往滯后于需求端。因此,當市場需求出現收縮時,很多項目就不得不對價格策略做出調整。

          在這個過程中,“限價令”的影響不可忽視。“有時候,被限價的項目并不在你那個區域,但一旦別的區域價格被限,市場的整體預期就變了,你再按照原來的價格賣,就賣不出去了。”前述長沙房企人士表示。

          今年以來,樓市調控政策不斷深化,除“限價令”外,限購、限售等措施還對需求端的積極性產生影響,棚改貨幣化的退潮,也在影響三四線城市的購買力。在很多城市,市場預期發生了明顯變化。

          9月上半月,易居研究院監測的40個典型城市新建商品住宅成交面積環比8月上半月增長1%,可謂趨近零增長,“金九”成色存疑。有分析人士認為,這種交易量還是房企通過價格調整策略取得的,與市場真正好的時候有著本質區別。

          這種情況還影響到了二手房市場。貝殼研究院通過對11個重點城市的二手房市場進行分析得出,今年第三季度,業主掛牌量開始下滑,已入市業主預期松動,掛牌價趨穩,調漲占比下滑。

          一二線城市仍有支撐

          隨著樓市調控的繼續深入,價格調整有可能會繼續蔓延。嚴躍進指出,項目價格下降會帶來更多的觀望情緒,一些資金狀況緊張的房企,會將旗下項目加入降價行列。他認為,到10月份,類似降價還會出現。但不排除到了年底出現價格反彈的可能。

          新城控股高級副總裁歐陽捷贊同上述看法,他指出,大面積降價潮的風險似乎不高。這是因為:在調控嚴厲的一二線城市,需求長期壓抑,供應遠遠不足,高端住宅偏多,城市成長潛力巨大,地價下調余地很小,房價幾無可降空間。

          歐陽捷還表示,部分調控尚不嚴厲的二線城市,更是存在房價上漲動力。

          根據上海易居研究院的報告,截至2018年7月底,全國100個城市的新房庫存去化周期僅為9.6個月,明顯低于12-16個月的合理區間。其中一些城市的去化周期不足5個月。

          但隨著調控政策的下沉,一些前期房價上漲過快的三四線城市,情況則不容樂觀。

          歐陽捷表示,房價上漲過快、客戶流量萎縮過猛的三四線城市,未來極有可能出現價格回調。他指出一個現象,在很多省份,低能級、低等級城市的房價高于高能級、高等級城市,簡言之,縣城房價接近或超過省會城市。

          歐陽捷表示,今年9月浙江義烏市二手房均價 21519 元/m2,同比上漲17.25%,環比也在上漲,這一價格已經高于很多中西部的省會城市。與此同時,河北多地房價高于石家莊市;江西贛州市、湖北宜昌市、安徽蕪湖市的房價均已接近其省會城市。

          前述房企人士也表示,三四線城市的市場容量本身就不大,并在此前的周期中釋放殆盡,若棚改貨幣化大幅回潮,這些城市的需求規模和購買力都會受到影響,出現價格下調也就不意外。

          中原地產指出,過去3年,全國房價普遍上漲,投資投機需求有所抬頭,很多需求還使用了較高的杠桿。無論此輪價格調整會否蔓延,市場參與者都應該增強風險意識,因為隨著樓市調控的常態化,“只漲不跌的樓市博傻時代已經過去”。

         
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